Aнализ рынка недвижимости в Болгарии за 2018 год консалтинговыми компаниями по продажам недвижимости высокого класса показывает несколько тенденций.
Высокие цены на недвижимость в Болгарии препятствуют сделкам с элитной недвижимостью.
В течение всего года наблюдалось большое количество запросов, также было отмечено снижение арендных ставок и упали продажи в первой половине 2018 года.
Спрос на земельные участки под особняки оживил рынок в окрестностях горы Витоши, у подножия которой расположена София, столица Болгарии.
Обзор рынка недвижимости
Рынок элитной недвижимости отмечает снижение активности в первой половине 2018 года и это несмотря на сохранившую оживленность экономику, рост доходов и кредитования. В основе снижения активности был быстрый рост цен, что заставило покупателей и арендаторов отложить свои сделки. По сравнению с предыдущими годами, запросов было больше, но они редко доходили до реальных сделок.
Высокие цены приводят к снижающейся заинтересованности в инвестиционных и спекулятивных сделках в элитном сегменте, но спрос на потребности в жилье остается высоким. Оживленность наблюдалась и на рынке земельных участков в кварталах около горы Витоша, для строительства домов.
Спрос и предложение
Хотя запросы во втором квартале 2018 года отметили более 30% роста по сравнению с годом ранее, активность на рынке элитной недвижимости оставалась слабой. Интерес для покупки и аренды есть, но сделок было очень немного из-за высокой цены, отмечают консультанты.
По их словам, в последние месяцы цены элитной недвижимости достигли пиковых уровней, и там, где они необоснованно высокие, возможны корректировки.
Этот эффект ощущается особенно сильно при сделках с инвестиционной или спекулятивной целью, которые пережили своеобразный бум в Софии. Наличие свободных средств и отсутствие других прибыльных альтернатив открыли новые перспективы для недвижимости. Недвижимость – это хорошее капиталовложение в последние годы, многие покупатели воспользовались этим фактором.
В результате большого поиска недвижимости для инвестиций были случаи, когда в течение двух лет одно и то же жилье было перепродано 2–3 раза, при этом каждый раз по более высокой цене. Так, в некоторых сегментах, раздулся ценовой пузырь, который повлиял негативно и на арендную плату, потому что после серии сделок арендодатели ищут еще более высокую цену, чтобы обеспечить себе возврат денег.
Из-за высоких цен отмечена более слабая активность в первой половине 2018 года. Самый ликвидный сегмент рынка элитной недвижимости отмечен в ценовой категории между 150 000 и 300 000 евро. В эту ценовую категорию попадают в первую очередь квартиры за пределами центральных столичных районов или небольшие дома в центре города.
Статистика показывает, что ценовые предложения на аналогичную недвижимость последние месяцы часто достигают 2300-3000 евро за кв.м, в то время как сделки заключаются на значительно более низкие суммы. Такие цены категорически не воспринимаются и покупатели ожидают снижение цен.
По данным консультантов компании, цены в Софии, кажутся необоснованными, эксперты ссылаются на уровень обслуживания и общее состояние предлагаемой недвижимости.
Даже за дома в центре города уже предлагают 2000 евро за кв.м, в то время как годом ранее цена не превышала 1500 евро за кв.м. Такая цена была трудно достижима, с учетом дополнительного инвестирования, которое должен сделать покупатель, чтобы иметь возможность пользоваться недвижимостью. В результате роста цен, возможность для инвестиций в старые дома и их возможный ремонт исчезает.
За последние несколько месяцев есть небольшой рост в продажах на рынке супер элитной недвижимости – ценовой сегмент более 500 000 евро. Рост происходит в основном из–за роста предложений на дома в сравнении с первой половины 2017 года. Однако отсутствие качественных предложений является проблемой, как для покупателей так и для продавцов.
Цены на недвижимость в Болгарии
В первой половине 2018 года цены увеличились на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Наиболее высоким был рост в районе Софийского университета и центральной части Софии, где средняя цена в последние месяцы колеблется в диапазоне 2000-2400 евро за кв.м.
В городе София был самый активный инвестиционный рынок, много старых квартир поменяли своих владельцев и после полного обновления вернулись на рынок под аренду или для перепродажи.
Более интересная ситуация была на рынке аренды, из–за увеличенного предложения на недвижимость, привело к понижению цен в некоторых районах. Эта тенденция также является результатом роста инвестиционных покупок в последние годы, который привел увеличению предложения над спросом.
Рынок аренды жилья, однако, так же страдает от завышенного предложения. Некоторые консультанты советуют владельцам ставить более реалистичные цены на аренду, чтобы недвижимость не простаивала долго на рынке.
Верхняя граница на аренду квартиры с одной комнатой в агентствах стоят примерно 550–700 евро, двух комнатные квартиры сдаются от 1000 евро. В то же время на рынке аренды ощущается отсутствие жилья с 3-4 и более комнатами. Спрос на такую недвижимость есть.
Ключевую роль для развития рынка аренды в Софии в последние годы сыграл сегмент кратковременной аренды, в основном из-за развития Airbnb, лоу-кост авиарейсы и спрос на элитные квартиры во время Болгарского председательства в ЕС. Однако, многие владельцы отказываются от кратко временной аренды и возвращаются к более долгосрочной аренде.
По данным консультантов в Софии, рынок для краткосрочной аренды ограничен, он несет более высокую доходность, но и более быструю амортизацию и других расходы.
Тенденции
Интерес к покупке домов в кварталах у подножия горы Витоша не уменьшается, но ограниченное предложение побуждает покупателей искать альтернативы. Это привело к росту сделок с небольшими участками под застройки, для возведения загородных домов.
Обычно, эти сделки на землю под строительство домов имеют среднюю площадь от 800 кв.м до 1000 кв.м за участок, участки с правильной формы по цене от 100 000 и 150 000 евро. Есть спрос на участки, на которых можно построить дом: 300-500 кв.м площади под строительство.
Интерес для покупателей представляют окрестности по южной дуге кольцевой дороги Софии, старой части квартала Бояна, около Беловодской дороги, также кварталы Драгалевци и Симеоново.
На такие сделки идут клиенты с опытом работы на рынке недвижимости, которые имеют опыт уже нескольких сделок. Продают, чаще всего владельцы или наследники старых домов, которые перенаправляют средства на другой тип недвижимости.
Участков в этой части Софии очень мало и при продаже по разумной цене, дело очень быстро доходит до сделки. При хорошем планировании, новый дом можно построить за год.
Загрузка...
